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购房合同的解约权归属于谁?

发布时间:2018/2/27 16:57:32  来源:互联网     阅读数:

案情回顾

  房价迟迟未能止跌回升,不少购房者希望能退房止损。永嘉的丁先生就是其中一位,他与开发商没能成功协商退房后,就不再按约交付房款,却被开发商推上了被告席。

  丁先生看上的是位于永嘉县东瓯街道礁下村的铂晶嘉园商品房,开发商为永嘉中厦房地产开发有限公司(以下简称中厦房开)。2011年8月12日,丁先生与中厦房开签订房屋买卖合同,并交付了首付款66万余元。

  双方签订的合同中,明确规定在交付首付款后,丁先生需在规定时间内办理银行按揭贷款手续,并依约交付房款。双方的违约责任一项中也注明:如丁先生逾期付款超过60日,房开有权接受违约金解除合同,也有权要求继续履行合同。

  2011年12月5日,铂晶嘉园商品房结顶。中厦房开多次通过短信平台,通知丁先生按时办理按揭贷款手续,但丁先生迟迟没有予以办理,也没有按约交付房款。

  眼见等不着丁先生主动现身,中厦房开一纸诉状,以丁先生违约为由,将其起诉至永嘉法院,请求法院确认双方签订的合同合法有效,并要求丁先生继续履行合同,支付购房款和逾期付款违约金。

  2012年1月31日,永嘉法院受理该起案件。开庭前,法院经办人员多次组织双方进行调解。然而,双方各执一词,丁先生要求减少购房款三四十万元,而中厦房开只同意减5万元以内。最终,调解陷入僵局。

  2012年4月9日,永嘉法院开庭审理该起案件。庭审过程中,法庭再次征询双方的调解意向,中厦房开虽有意调解,丁先生却明确表示不同意。最终法庭依法进行判决:要求丁先生履行分期付款,并支付相应的违约金。

  但丁先生一直没理会永嘉法院的这一生效判决。同年8月15日,案件进入执行程序,丁先生拒不履行判决,又坚决不肯申报财产。之后近4个月时间,法院多次与双方沟通、组织调解,都因双方价格差距过大,和解一次次无疾而终。直到12月11日最后一次调解失败后,法院酌情再给丁先生3天时间考虑。

  3天过去了,同类案件的另一个被告厉某被说服了,但丁先生依然坚持原有立场,拒不履行生效判决。最后,永嘉法院依据《民事诉讼法》决定对拒不履行生效判决的丁先生予以司法拘留15日。

  法官说法:

  问:我为啥不能自由选择支付违约金后退房?

  法官:如果你和房开签订的合同有明确规定具体违约方式的,按规定执行就行了。否则,根据我国民法诚实信用原则,房开作为守约方,有权选择要求你继续履行合同或解除合同并承担相应违约责任。你在诉讼中也可以提出相应抗辩或主张解除合同,但只有符合合同法第九十四条关于单方解除合同的法定情形,才能得到法院支持。法律规定,当事人诉讼权利义务平等,这意味着法院既要保护你的合法权益,也要保护房开的合法权益。如果现在房价涨了,房开想违约,不愿按约定价格卖给你,它也要面临同样的诉讼风险。

  所以签合同时,你最好和房开协商增加一条规定:房价跌至一定程度,可以退房。

  问:如果我想违约退房,什么情况下,可能面对法院司法拘留?

  法官:若你败诉后,不主动履行生效判决;对方向法院申请执行后,你依然拒不履行生效判决确定的义务,或拒不申报、瞒报财产,不配合执行,那么根据《民事诉讼法》规定,法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。